Советы по недвижимости

Что нужно, чтобы использовать льготу по подоходному налогу при покупке квартиры?

Реализация права граждан (физических лиц) на льготу по подоходному налогу при покупке квартиры осуществляется на основании Закона от 07 декабря 1991 г. !. 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" (с изменениями и дополнениями)".

Порядок применения вышеназванного Закона определен Инструкцией Государственной налоговой службы Российской Федерации от 29 июня 1995 г. N 35. 

На основании подпункта "в" пункта 14 совокупный доход физических лиц уменьшается на суммы, направленные физическими лицами, являющимися покупателями, по их письменным заявлениям, представляемым указанными лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы либо в налоговый орган по месту постоянного жительства, на приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории Российской Федерации, в пределах пятитысячекратного размера установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за трехлетний период.

При покупке названных объектов, исключение указанных расходов производится у физического лица только по одному объекту в течение трех календарных лет, начиная с того года, в котором подано заявление об их исключении из совокупного дохода.

При нарушении установленного порядка пользования льготой сумма произведенного вычета рассматривается как сокрытый от налогообложения доход, и такие физические лица несут ответственность в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Предоставление такого вычета физическим лицам повторно не допускается.

Эти суммы не могут превышать размер совокупного дохода физических лиц за трехлетний период.

Для этого в бухгалтерию предприятия нужно предоставить следующие документы:

 
Заявление физического лица об исключении из совокупного дохода сумм, связанных с расходами при покупке квартиры.
Договор купли-продажи квартиры (оригинал и ксерокопию).

На оригинале бухгалтер предприятия делает отметку, с тем чтобы льгота не могла быть использована дважды.

Расписка продавца, удостоверяющая передачу денег покупателем по договору купли-продажи квартиры.

Расписку можно оформить как акт передачи денежных средств по договору купли-продажи квартиры.

Желательно сделать нотариальное удостоверение подписи получателя денег по данному акту.

Рекомендуется сделать запись, подтверждающую факт получения денежных средств продавцом в договоре (то будет вместо расписки).
В случае, если в договоре купли-продажи отсутствует нотариально удостоверенная запись, подтверждающая факт получения денежных средств продавцом, то к такому договору купли-продажи должны быть приложены документы, подтверждающие оплату приобретенного объекта (расписки продавцов, удостоверяющие передачу им покупателем денежных средств, приходные ордера предприятий, учреждений организаций и иные документы). 

Все вышеперечисленные документы необходимо предоставить в бухгалтерию не позднее срока, установленного для начисления заработной платы за декабрь текущего года (в случае исключения этих расходов налоговым органом - не позднее 1 апреля года, следующего за отчетным). 

В соответствии с подпунктом "т" пункта 8 Инструкции !. 35 предусматривается также льгота для продавца квартиры в совокупный годовой доход которого не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, жилых домов, дач, садовых домиков, земельных участков, земельных паев (долей), принадлежащих физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда, а также суммы, получаемые в течение года от продажи другого имущества, принадлежащего физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей тысячекратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда. 

Требования к оформлению договора купли-продажи квартиры 

Договор должен иметь государственную регистрацию, которая проводится в территориальном органе государственной регистрационной службы.
В этот орган необходимо представить следующие документы:

1). Договор купли-продажи нотариально удостоверенный.

2). Копия экспликации помещения из БТИ заверенная нотариусом.

3). Выписка из домовой книги продавца.

4). Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам продавца.

5). Паспорта участников договора.

6). Сбор за гос.регистрацию.

7). Срок в зависимости от полноты представленных документов от 1 дня до 2 месяцев.  

Основные правила покупки-продажи недвижимости 

В настоящее время риэлтерскими фирмами накоплен большой опыт при совершении сделок с недвижимостью. Некоторыми соображениями по этому вопросу мне хотелось бы поделиться. Конечно, это прежде всего вопросы безопасности сделок, которые волнуют каждого покупателя. Думается, что наедине с мошенником сделать законную сделку очень сложно. Дело даже не в мошенничестве, а в неосведомленности в применяемом законодательстве.

Поэтому совет первый: 

• Обратитесь в риэлтерскую фирму. Но не в первую попавшуюся, а, в фирму работающую уже длительное время, имеющую положительную репутацию на рынке данного вида услуг. Каждая фирма имеет свой имидж. Многие фирмы не имеют лицензий, в таких Вам делать нечего. Кроме лицензий, сотрудники агентств должны иметь квалификационные аттестаты специалистов на осуществление риэлтерской деятельности.
  
• Фирмы-однодневки помещаются в гостиницах, в иных помещениях по договорам краткосрочной Аренды. Такие фирмы могут поднять паруса в любой момент и раствориться в тумане. Если есть возможность, расспросите об избранной Вами фирме у людей, знающих ее, имевших с этой фирмой контакт.
  
• Вам могут предложить заключить эксклюзивный договор на приобретение для Вас недвижимости. Думаю, что этого делать не следует, обычно в таких случаях Вы лишены права выбора, и практика показывает, что в проигрыше всегда покупатель или продавец, подписавшие такой договор. Если фирма добросовестно работает на рынке недвижимости, Вы бесспорно, будете подстрахованы в любых сложных ситуациях. К сожалению, очень немногие фирмы имеют юристов-профессионалов, специализирующихся на недвижимости. Когда же сделку делает работник фирмы, не являющийся юристом, вероятность ошибки значительно увеличивается. 
  
  Совет второй:

На что следует обратить внимание при покупке квартиры или иной недвижимости? Начинать работу нужно с проверки документов, свидетельствующих о праве собственности. Недвижимость может быть приобретена в силу закона о приватизации, по договору купли-продажи, наследования, дарения и по другим основаниям. О праве собственности может свидетельствовать только подлинный документ, не копия, не ксерокс. На документе должна быть подлинная печать и обязательно регистрация БТИ или иного заменяющего органа. Сразу же потребуйте справку ЖЭКа, кто прописан на жилой площади, и неплохо бы самому посетить ЖЭК для проверки этих обстоятельств, нет ли лиц, временно выбывших, но сохранивших право на жилую площадь. Не стесняйтесь попросить паспорт продавца, обратив внимание на регистрацию брака и места проживания. Помните, что супруг имеет такое же право на собственность, как и продавец, если собственность приобретена в период совместного проживания, за исключением дарения и наследства.

Если Вы решили купить недвижимость, то неплохо бы знать цену аналогичной покупки. Учтите, что такое утверждение, как "Бойтесь дешевых квартир" имеет самую серьезную почву. Человек, понимающий, что продает вещь, ему не принадлежащую или с серьезными недостатками, всегда старается продать ее побыстрее и, следовательно, дешевле. Практика это всегда подтверждает.

Обратите внимание на наличие несовершеннолетних детей. Согласно существующему законодательству, дети после продажи квартиры или дома должны быть обеспечены жильем в соответствии с тем постановлением, которое выносит глава администрации, предварительно рассмотрев просьбу родителей о продаже жилья.

Перед совершением сделки купли-продажи обязательно потребуйте, чтобы все были сняты с регистрационного учета.

            Совет третий:

Когда Вы решили предыдущие вопросы, и Вам предъявляется доверенность от собственника на продажу, то учтите, что продажа по доверенности может иметь для Вас самые серьезные последствия. Обратите внимание на дату доверенности. Если давший эту доверенность - старый человек, то его, может быть, уже нет в живых, а действие доверенности прекращается после смерти доверителя. Можно предположить немало и других ситуаций при продаже по доверенности, когда сделка будет признана недействительной. Поэтому оформление недвижимости по доверенности возможна только лишь в тех случаях, когда бесспорно установлено, что доверитель жив и дал доверенность добровольно, с соблюдением необходимых для этого условий. Лучше всего потребовать, чтобы доверитель прибыл на совершение сделки сам лично. Рамки настоящей статьи не дают возможности описать курьезные случаи при попытках обмана продажи жилья по доверенности.

Давать ли задаток при покупке?

Можно утвердительно ответить на этот вопрос, если Вы убеждены в порядочности контрагента, если Ваше желание покупки твердо, и если документы в порядке.

Старайтесь участвовать при получении продавцом документов, необходимых для сделки. Ни в коем случае не делайте сделок у нотариусов на дому. Нотариус также должен быть "стационарным", работать длительное время на одном месте. Важное место имеют расчеты с продавцом. Сторонам нужно предложить несколько схем получения и передачи денег. Это наличные и безналичные расчеты, решите, при каких условиях можно передавать деньги до сделки или во время сделки. Решение принимается сторонами по соглашению.

Квартира по завещанию перешла ко мне ...

Вопрос:

Недавно умерла моя бабушка. Квартира по завещанию перешла ко мне. Теперь с меня требуют большой налог, так как я жил с бабушкой без прописки. Правильно ли это?

Ответ:

Если вы проживали с вашей бабушкой, то, согласно Закону РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", вы имеете право на льготу и не должны платить данный налог. Отсутствие регистрации (прописки) еще не свидетельствует о том, что вы не проживали вместе с вашим родственником. Для подтверждения факта совместного проживания можно воспользоваться свидетельскими показаниями (в данном случае свидетелями могут быть ваши соседи). Но свидетели будут давать показания не налоговому инспектору, а в суде и факт совместного проживания будет подтверждаться решением суда.

Мы проживаем в приватизированной квартире, и хотим купить квартиру для дочери ...

Вопрос:

Мы проживаем в приватизированной квартире. Хотим купить квартиру для несовершеннолетней дочери. Можно ли иметь несколько квартир и нужно ли кому-нибудь прописываться в новой квартире?

Ответ:

Законодательством разрешено иметь несколько квартир в собственности - ч. 2 ст. 213 ГК РФ. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства - ч. 2 ст. 1 ГК РФ.  

Вопрос о регистрации (прописке) в этом случае решается по усмотрению граждан. 

Аренда помещения

Арендодатель отказался продлить договор аренды и хочет сдать помещение другому арендатору.... 

Вопрос: 

Моя фирма много лет арендует помещение для коммерческой деятельности. Однако арендодатель отказался продлить договор аренды и хочет сдать помещение другому арендатору. Есть ли у меня какие-либо преимущества в заключение нового договора аренды?

Ответ: 

Да, такое право у вас есть. Статья 621 ГК РФ предоставляет вам преимущественное право при условии:

- надлежащего исполнения вами условий предыдущего договора;

- если в договоренности аренды не предусмотрено иное условие.

Однако следует отметить, что арендодатель в праве изменить условия во вновь заключаемом договоре. В случае вашего согласия на новые условия вам будет отказано и арендодатель заключит договор с другим лицом - вы вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на вас и возмещение убытков.

 Жилищные права несовершеннолетних

 Вопрос:

Какими жилищными правами обладают несовершеннолетние?

Ответ:

Для вселения несовершеннолетних детей к их родителям не требуется согласия иных проживающих в жилом помещении лиц. Причем делается это в бесспорном порядке, независимо от формы собственности жилой площади, на которой зарегистрированы родители, и желания собственников или нанимателей, проживающих с ней либо владеющих этой жилой площадью.

До 14 лет дети проживают со своими родителями, усыновителями или опекунами. И они не вправе определять место своего жительства самостоятельно (ст. 20 ГК). Если же родители проживают отдельно друг от друга, то место жительства ребенка они определяют сами, а при недостижении согласия это делает суд с учетом интересов и мнения ребенка.

Ребенок, достигший 14-летнего возраста, уже может сам выбирать место своего жительства. Он, например, может проживать отдельно от родителей, у других родственников и иных лиц, но только с согласия своих законных представителей. Однако из этого правила есть исключение: если дело касается опеки или попечительства, то опекун (попечитель) обязан проживать совместно с ребенком (п.2 ст.36 ГК РФ). Раздельное проживание этих лиц возможно лишь с согласия органа опеки и попечительства и только после достижения ребенком 16 лет.

В целях защиты прав несовершеннолетних в п.4 ст.292 ГК РФ установлен такой порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, при котором отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Статья 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-1 (в ред. от 1 мая 1999 г.) предусматривает право детей на участие в приватизации занимаемых их семьей жилых помещений, причем приватизация жилья, где живут дети от 14 до 18 лет, осуществляется только с их письменного согласия. Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилья в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию занимаемых жилых помещений после достижения ими совершеннолетия (ч.2 ст.11 Закона). Для совершения сделок с приватизированным жильем, в котором проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства (ст.3 Закона). Такое согласие требуется и тогда, когда дети в жилом помещении не проживают, но сохраняют право пользования им, а также если они при приватизации имели равные с собственником права по пользованию этим жилым помещением.

Дети, оставшиеся без попечения родителей, после окончания их пребывания в детских домах, образовательных, медицинских и иных учреждениях, а также в приемных семьях, у родственников, при прекращении над ними опеки (попечительства) обеспечиваются жильем вне очереди, если им не может быть возвращено то жилье, которое они ранее занимали.

В соответствии со ст.20 Федерального закона "О порядке выезда из РФ и въезда в РФ" от 15 августа 1996 г. N 114-ФЗ несовершеннолетние имеют право выезжать за границу совместно хотя бы с одним из родителей, усыновителей, опекунов или попечителей. Если же указанные лица не сопровождают его, то помимо заграничного паспорта должен иметь их нотариально заверенное согласие на выезд. При поездке за границу на срок свыше 3-х месяцев это согласие должно быть также заверено органом опеки и попечительства. При несогласии одного из родителей (законных представителей) вопрос о выезде ребенка за границу решается в судебном порядке.